Hvilken pris skal din ejendom have, når køber er dine børn?

Godt nyt til dig, der overvejer at gennemføre et familiekøb eller familiesalg af hus.

Højesteret har ved afgørelse af 26. april 2021 blåstemplet brugen af 15 %-reglen ved familiekøb eller familiesalg af fast ejendom. Hvis du overvejer at handle bolig inden for din nærmeste familiekreds, er dommen formentlig godt nyt.

Med indførelsen af værdiansættelsescirkulæret i 1982 blev det muligt at overdrage en fast ejendom til den nærmeste familiekreds, herunder børn og børnebørn til en værdiansættelse svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 15 % (15 %-reglen). 15 %-reglen kan anvendes både ved familiekøb eller familiesalg som udlæg fra et dødsbo samt ved gave i levende live.

Der har i gennem de sidste års praksis været en del usikkerhed ved anvendelse af 15 %-reglen, idet 15 %-reglen ikke kan anvendes, hvis der foreligger såkaldte ”særlige omstændigheder”. I værdiansættelsescirkulæret nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom som et eksempel på særlige omstændigheder.

Ved en afgørelse fra 2016 fastslog Højesteret flere eksempler på særlige omstændigheder, herunder at der ikke i forbindelse med familiekøbet eller familiesalget må være indhentet en ejendomsmæglervurdering, at køber ikke må belåne ejendommen for mere end handelsprisen, og at der ikke må være foretaget andre dispositioner i familien, der indikerer, at køber og sælger lægger en anden handelsværdi end den faktiske handelspris til grund.

De seneste offentlige ejendomsvurderinger er fra 2011-2012. Der kan derfor være stor forskel på værdiansættelse af ejendommen i henhold til den seneste offentlige ejendomsvurdering og ejendommens markedsværdi. SKAT har af den grund i særligt de seneste år haft en interesse i at påberåbe sig særlige omstændigheder, så 15 %-reglen ikke kunne anvendes ved familiekøb og familiesalg – både som udlæg fra et dødsbo og ved gave i levende live.

I den nyeste sag, som Højesteret netop har afgjort, anførte SKAT, at dødsboets værdiansættelse af en ejendom, som af dødsboet blev udlagt til et familiemedlem, ikke svarede til ejendommens markedsværdi. I overensstemmelse med værdiansættelsescirkulæret var ejendommen blevet udlagt til en handelsværdi svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering - 15 %.

Højesteret nåede frem til, at det forhold, at de offentlige ejendomsvurderinger er videreført uændret siden 2011-2012, ikke i sig selv kan udgøre særlige omstændigheder, der kan begrunde fravigelse af 15 %-reglen. Forhold, som kan begrunde særlige omstændigheder, skal vedrøre den konkrete ejendom. At ejendommen som følge af generelle prisstigninger måtte antages at være steget i værdi siden den eneste offentlige ejendomsvurdering kunne således ikke medføre, at der forelå særlige omstændigheder i denne sag.

Højesteret har med afgørelsen fastslået, at det er det offentlige, der må bære risikoen for, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke er overensstemmende med ejendommens markedsværdi. Dermed har Højesteret blåstemplet brugen af 15 %-reglen.

I forbindelse med de nye offentlige ejendomsvurderinger, som efter planen iværksættes i sommeren 2021, træder et nyt værdiansættelsescirkulære i kraft. Efter det nye værdiansættelsescirkulære ændres 15 %-reglen til en 20 %-regel. Dog vil der efter det nye værdiansættelsescirkulære ske værdiansættelse ud fra mere markedslignende ejendomsvurderinger.

SKAT har desuden i 2020 haft et nyt styresignal i høring, som betydeligt udvider, hvornår der foreligger særlige omstændigheder ved brug af 15 %-reglen. Vi ved dog endnu ikke, hvordan SKAT fortolker denne nye afgørelse fra Højesteret, og hvad afgørelsen kommer til at betyde for et eventuelt nyt styresignal.

Højesterets afgørelse kan læses her.

---oooOooo---

 

Overvejer du derfor et familiekøb eller familiesalg, kan det være det rigtige tidspunkt at handle, inden de nye offentlige ejendomsvurderinger iværksættes.

Hvis du har brug for juridisk bistand og rådgivning i forbindelse med dine overvejelser om familiekøb eller familiesalg, er du velkommen til at kontakte PrivatretsAdvokaterne på telefonnummer 45 23 00 20 for en uforpligtende drøftelse af din situation.

Mette Beck Kofoed

Advokat

45 23 00 20
eller jeg kan kontakte dig senere
Ring mig op

Thea Rosleff

Advokatfuldmægtig

45 23 00 20
eller jeg kan kontakte dig senere
Ring mig op

Hvilken pris skal din ejendom have, når køber er dine børn?

Godt nyt til dig, der overvejer at gennemføre et familiekøb eller familiesalg af hus. Højesteret har ...»

Har du styr på, hvem der arver dig?

Har du ikke oprettet et testamente, er det arveloven, der bestemmer, hvem der arver dig. Hvis du har ...»

Ophørsdag

Det tidspunkt, hvor ægtefællernes økonomiske fællesskab ophører. Med mindre andet aftales ægtefællerne ...»

Adoptivbarn

ADOPTIVBARN Barn, som er blevet adopteret ved adoptionsbevilling....»

Højesteretsdom - vurdering af arveudlagt ejendoms handelsværdi blev ikke imødekommet

HØJESTERETS KENDELSEafsagt mandag den 26. april 2021Sag 22/2020Boet efter A(advokat Simon Hauch)modSkattestyrelsen(advokat ...»

Højesteretsdom - dødsboers skattepligt og frivillig indbetaling af skat/afgift af gave givet i levende lige var ikke del af boets aktiver

HØJESTERETS DOMafsagt tirsdag den 26. januar 2021Sag BS-6939/2020-HJR(1. afdeling)Skatteministeriet(advokat ...»

Vi er medlemmer af