Skifte af ejerboligen ved bodeling

I forbindelse med en separation og/eller skilsmisse skal fællesboet skal deles.

Har familien boet i ejerbolig, og er boligen ejet af den ene ægtefælle i delingsformue, har ejer-ægtefællen som udgangspunkt ret til at blive i huset mod at godtgøre den anden ægtefælle halvdelen af værdien heraf. Ejer den ene part huset som særeje, vil udgangspunktet også være, at huset bliver hos ejer-ægtefællen uden om fællesbodelingen. Ejes boligen derimod af ægtefællerne i fælleskab, skal det besluttes, om huset skal sælges eller overtages af den ene.

Børnenes bopælsadresse

Hvis der er børn i ægteskabet, og der ikke er enighed omkring børnenes bopæl – kan det have en praktisk betydning, hvem der bliver boende i det tidligere fælles hjem. Børnene beholder som udgangspunkt bopælsadresse på den sidst kendte/fælles bopæl – med mindre parterne aftaler sig til en anden løsning. Den forælder, der fraflyttet den tidligere fælleadresse, kan således først få ændret børnenes bopæl ved enighed eller dom.

Ejendomsoverdragelse ved separation /skilsmisse

Besluttes det, at den ene part skal overtage ejendommen, skal det aftales til hvilken værdi og på hvilke vilkår, overdragelsen skal ske.

Værdiansættelsen

Udgangspunktet for en værdiansættelse er handelsværdien, det vil sige den værdi, formuegodet kan sælges for til uvildig tredjemand.

Ejendommens værdifastsættelse kan ske ved indhentelse af vurderinger fra f.eks. lokale ejendomsmæglere, eller efter aftale mellem parterne.

Ofte vælges det at lade ejendommen vurdere af tre lokale ejendomsmæglere og herefter fastsætter parterne den værdi, der kan opnås enighed om - typisk gennemsnit af de indhentede vurderinger.

Driftsudgifterne på ejendommens skal som hovedregel også deles fra ophørsdagen og frem til ejendommen udlægges til den ene af ægtefællerne, bortsælges eller frem til boets afslutning, alt efter hvad der aftales og sker.

Bebor kun den ene i ejendommen undervejs i forløbet før afklaring og overdragelse, skal denne som udgangspunkt godtgøre fællesboet en ”husleje”, indtil boligen overdrages/bodelingen sker.

Denne beregningsmæssige husleje svarer – hvis parterne ikke aftaler andet – til den husleje, som der kunne opnås ved udlejning til tredjemand.

Når godkendelsen for lånovertagelsen, og enighed om værdiansættelsen er på plads, og parterne har underskrevet bodelingsoverenskomsten, kan selve overdragelsen formelt registreres.

Bodelingsoverenskomsten kan – under visse betingelser – danne grundlag for skødeoverdragelse og kan tinglyses som adkomstgivende på ejendommens blad i tingbogen.

At få tinglyst et skøde er som oftest forbundet med høje afgifter, men hvis overdragelsen sker som led i en separation eller skilsmisse, og der derved alene tinglyses en bodelingsoverenskomst, udgør tinglysningsafgiften alene grundbeløbet på kr. 1.660.

Da der ikke er tale om en decideret ejendomshandel med ejendomsmæglersalær, annoncering og lignende, har den interne overdragelse sparet fællesboet for disse omkostninger – og der bør i forbindelse med værdifastsættelsen af ejendommen tages højde herfor.

Når bodelingsoverenskomsten er underskrevet, lånet overtaget og adkomsten er tinglyst på ejendommen blad i tingbogen, hæfter ejer-ægtefællen herefter for ejendommen alene, og eventuelle økonomiske forhold omkring ejendommen er som udgangspunkt den anden ægtefælle uvedkommende.

Lov om forbrugerbeskyttelse ved omsætning af fast ejendom

Da begge parter har beboet ejendommen og derigennem må antages at have opnået et kendskab til ejendommens stand og mangler, vælger parterne ofte, at handlen ikke skal være omfattet af Lov om forbrugerbeskyttelse ved omsætning af fast ejendom.

Der udarbejdes derfor som udgangspunkt heller ikke en tilstandsrapport og tegnes ikke ejerskifteforsikring.

”Sælger-ægtefællen” opnår derved ikke den hæftelsesfrigørelse, som ellers ville være blevet opnået ved et salg til tredjemand.

Det er derfor vigtigt, at der i bodelingsoverenskomsten tages højde herfor – dels for at fremhæve, at parterne er bekendte med konsekvensen ved ikke at få udarbejdet en tilstands- og elinstallationsrapport, men også for at få aftalt, at i forbindelse med et eventuelt senere salg til tredjemand er ”ejer-ægtefællen” forpligtet til i videst mulige omfang til at begrænse ansvaret for mangelhæftelsen til den tid. Dette gøres ved at sørge for, at der ved et senere salg udarbejdes tilstandsrapport og at det tilbydes køber at betale halvdelen af billigste ejerskifteforsikringspræmie. Opfyldes denne forpligtelse ikke, hæfter ”ejer”-ægtefællen over for den anden parts eventuelle tab som følge heraf.

Endelig er det vigtig at være opmærksom på eventuelle skattemæssige konsekvenser ved overdragelsen i forbindelse med en separation og/eller skilsmisse.

Læs mere om delvist ejerskifte ved ægtefælleskifte og hvordan indefrossen grundskyld og indefrosne ejendomsskatter afregnes her.

Hos PrivatretsAdvokaterne bistår vi vores klienter med alle de juridisk udfordringer, der er i forbindelse med en separation og skilsmisse, herunder også bodelingen og eventuelle ejendomshandler. Du er velkommen til at kontakte os for en uformel og uforpligtende drøftelse af din situation på tlf. 4523 0020.